小区地下车库有三种产权状态：一、专有；二、国有；三、业主共有。

首先，专有又包括业主专有和开发建设单位专有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 这条规定，也是物权法中唯一的一条“约定物权”。虽然与物权的基本原则（物权法定是基本原则）相悖，但却是法律。当然，这里的“当事人”在现实中主要被理解为开发商。也可以这样理解：“规划用于停放汽车的车位、车库”没卖的，归开发商，卖了的，归产权人，也就是专有。

其次，小区内还有另外一种产权形态，那就是国有。通常是指利用人民防空设施设立的停车设施。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。根据《中华人民共和国人民防空条例》第十九条第二款规定：“人民防空工程原则上归建设单位使用”。显然，法律中的“投资人”已经被行政法规“原则上”解释为“建设单位”。虽然这并不符合《中华人民共和国立法法》的规定，但它已经是（广义的）法律了。

第三就是共有，除上上面两种产权形态外，既非专有，也非国有，就是业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这里还有一个判断原则，就是除了依法专有或国有的之外，均属于业主共有。国有的依法确定，专有的凭权属登记确定。简单点说就是：（商品房住宅小区内）除了依法国有的和经登记属于专有以外，都是共有的。